СОСТАВ КОМПЛЕКТА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Представленная ниже информация разъяснит застройщику, что представляет собой готовый проект, подскажет, на что желательно обратить внимание при выборе дома, сориентирует, как получить разрешение на строительство.

Проектная документация - это комплект чертежей и пояснительная записка. Она может быть передана заказчику (покупателю), в зависимости от потребности, на следующих стадиях разработки, в полном частичном комплекте.

Эскизный проект (стадия ЭП) представляет собой архитектурное решение здания (фасады, планы, разрезы и технико-экономические показатели) без деталей, конструктивных и инженерных расчетов. Для строительства потребуется дальнейшая разработка проекта.

Архитектурный проект (стадия П) включает подробно разработанное архитектурное и решение с учетом конструктивных и инженерных особенностей без их детальной проработки. Для строительства потребуется уточнение архитектурно-конструктивных деталей и расчетов и разработка инженерных решений.

Рабочие чертежи (стадия РП) - это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. Комплект включает архитектурно-строительную часть (архитектурную и конструктивную - комплект АС), инженерную часть и смету строительства.

Архитектурная часть:

• фасады дома - его вид с разных сторон, с указанием необходимых размеров - общих габаритов и отдельных элементов: проемов, деталей;
• планы этажей (уровней) дома с указанием расположения помещений, проемов, расстановки кухонного и санитарного оборудования, размеров;
• разрезы, в количестве, необходимом для представления об объемном решении дома, особенностях конструкций в целом и их отдельных элементов - послойный состав полов, кровли, конструкции лестниц и т. п.;
• план кровли, который показывает раскладку, размеры и форму несущих элементов кровли;
• архитектурные решения узлов и элементов здания (лестницы, крыльца, ограждения, устройство многослойных стен, элементов бассейна, сауны, зимнего сада);
• спецификация дверей и окон - количество, марка, размеры, способ открывания окон и дверей;
• спецификация элементов кровли;
• спецификация и паспорт наружной отделки здания.
• пояснительная записка - описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

• план фундаментов, на котором показано размещение фундаментов, материал и т.п.
• план раскладки плит перекрытий;
• чертежи конструктивных узлов элементов здания;
• спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).

• отопления и вентиляции;
• (комплект ОВ);
• водоснабжения и канализации (комплект ВК);
• газоснабжения (комплект ГС);
• электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС);

Смета строительства - расчет необходимого количества строительных материалов и оборудования.

Объем полного комплекта проектной документации зависит от особенностей проекта. Минимально необходимым для строительства является комплект АС. Инженерная часть проекта во время строительства может быть выполнена на основе архитектурно-конструктивной части специализированными фирмами, которые выберет заказчик при приобретении оборудования. Однако следует учитывать, что на экспертизу заказчик обязан представить полный комплект проектной документации.

АВТОРСКИЕ ПРАВА

Авторы проектов имеют авторские права на все копии документации независимо от формы и вида ее копирования. Покупатель не имеет права на продажу, тиражирование проектной документации, передачу ее третьим лицам. Строительство жилого дома в соответствии с проектной документацией может быть осуществлено только один раз. Повторное строительство возможно только с согласия автора и при получении им авторского вознаграждения. Авторское право подлежит защите в установленном законом порядке.

ПРИВЯЗКА И АДАПТАЦИЯ ПРОЕКТА

При использовании проекта повторного применения требуется его адаптация ("привязка") к конкретным условиям участка, которая выполняется как отдельный проект за отдельную плату и учитывает следующие факторы:

• решения генерального плана;
• рельеф территории;
• характеристики грунтов;
• водный режим территории, уровень грунтовых вод;
• внешние инженерные сети;
• зеленые насаждения и окружающую застройку.

• генеральный план - размещение зданий и сооружений на участке, вертикальная планировка территории, схемы подключения к инженерным сетям.
• конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкциях здания;
• благоустройство участка - ландшафтный дизайн, малые формы;
• инженерное обеспечение (например, канализование дома, оборудование бассейна и др.)

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЕКТЕ

Если проектные решения устраивают заказчика во всех отношениях, остается только заказать проект привязки к участку и пройти согласования. Если покупатель проекта решает внести изменения в проектное решение, то эта работа оплачивается (в зависимости от сложности) по договоренности с архитектором. Проектная организация, которая делает привязку, при необходимости выполняет адаптацию зарубежного проекта к украинским нормативам, конструкциям и материалам.

К самым простым изменениям можно отнести:

• изменение высоты помещений в границах между 2,5 м и 3, 0 м (при условии, что все элементы будут соответствовать строительным нормативам);
• увеличение наклона кровли в пределах 5 градусов;
• изменения в применении стеновых, изоляционных, наружных и внутренних отделочных материалов при условии сохранения требуемых параметров прочности и теплопроводности;
• модификации в применении инженерного оборудования (если работы выполняются специалистами).

Но большинство изменений к проекту требуют дополнительных расчетов и чертежей. Заказчику следует учесть, что весьма значительные последствия влекут за собой изменения в архитектурных решениях. Сложные изменения в проекте:

• перенос и дополнительное размещение ванных и санузлов может потребовать переноса вентиляционных каналов, увеличения толщины стен, условий опирания перекрытий и переработку конструктивной части проекта;
• изменение габаритов здания повлечет переработку всей проектной документации;
• замена строительных материалов в ряде случаев приведет к корректировке расчетов по несущей способности. Например, конструкцию крыши, рассчитанную на металлочерепицу, при применении натуральной черепицы придется значительно усилить.
• изменение формы крыши потребует трудоемкой разработки конструктивных узлов стропильной конструкции;
• пристройка или создание в габаритах дома бассейна, сауны, зимнего сада, потребует разработки отдельного проекта в этой части и перерасчета инженерного раздела всего дома.
• объединение в одном доме элементов из несколько проектов и т. п. потребует выполнения объема работ, сопоставимого с индивидуальным проектированием.

СОГЛАСОВАНИЯ

Проект необходим не только как строительная документация. По украинскому законодательству согласованный проект служит основанием для получения разрешения на строительство (самовольно, без проекта построенный дом все равно придется узаконить с предоставлением проекта). Разрешение выдается органами архстройконтроля на основании утвержденного проекта и документа, свидетельствующего о праве пользования землей. Акт на право собственности на землю выдается в местном исполнительном органе власти по решению местного совета.

Чтобы сделать проект привязки, необходимо заключить договор с проектировщиком (или проектно-конструкторским бюро) и выдать ему задание на проектирование и исходные данные. К последним относятся топографический план участка, технические условия на подключение к инженерным сетям, выводы об инженерно-геологических условиях территории, а также Архитектурно-планировочное задание АПЗ. Его выдает местный орган архитектуры. В АПЗ предписаны требования к зданию, расположению на участке и согласования. Иногда (в сложных инженерно-геологических условиях, при конструктивной сложности здания) предписывается прохождение проектом государственной экспертизы.

В обязательном порядке проекты индивидуальные жилых домов согласовывается с главным архитектором города (района), с местными органами санэпидемслужбы, пожарной охраны, экологии, энергосбережения, охраны труда, а также с организациями, выдавшими ТУ. На согласования подается "Утверждаемая часть" проекта, которую готовит проектировщик.

В сельской местности для прохождения согласований и получения разрешения на строительство в местном органе архитектуры заказчику выдается Строительный паспорт здания, выполненный на основе его проекта. На экспертизу подается полный комплект проектной документации. Согласования и экспертиза по закону осуществляются в месячный срок. Полученное разрешение на строительство должно быть реализовано в течение 2-х лет, иначе всю процедуру придется начинать сначала.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ ПРОЕКТА

Чем точнее выбранный проект будет соответствовать индивидуальным требованиям застройщика и особенностям участка, тем меньше изменений (и затрат) потребуется при его привязке. Поэтому проект лучше приобретать, когда определен участок для строительства, желательно также проконсультироваться со специалистом. Предварительно можно рекомендовать учесть ряд факторов.

Генплан участка. Учет ориентации участка по сторонам света дает возможность определить лучшее расположение и ориентацию помещений дома. Как правило, хозяйственные помещения, санузлы, кухня ориентируются на северные румбы, жилые помещения - на остальные. Это связано с условиями освещенности (инсоляции) помещений. Учет инсоляционных норм сделает жизнь в доме более комфортной.

Учет ориентации входа и положения дома по отношению к соседним строениям, улице, красивому пейзажу позволяет определить, где расположить гараж, куда лучше ориентировать окна гостиной, спален, кухни. Расстояния от окон жилых комнат до строений на соседних участках по нормативным требованиям должно составлять не менее 7 метров. Зонирование дома и участка. Правильное зонирование помещений дома важно для удобства проживания в нем. Обычно выделяются три зоны: дневная (гостиная, столовая, кухня, кабинет и т. п.), ночная (спальни) и хозяйственная (гараж, хозпомещения, котельная и т. п.). В двухэтажных домах удобно зонирование по вертикали на дневную и ночную зоны. Продолжением интерьерных зон могут стать соответствующие территории участка.

Экономика строительства и эксплуатации. Специалистами доказано, что при обеспеченности общей площадью 28 кв. метров на человека недостаток пространства перестает ощущаться. Таким образом, для семьи из 5 человек дом площадью около 150 кв. метров (9х9 метров в плане) может быть вполне комфортным.

Двухэтажные и мансардные дома экономят территорию участка, требуют меньше строительных материалов и труб для инженерных коммуникаций. При одинаковой общей площади дом с мансардой на 15-30% дешевле, чем одноэтажный без мансарды. За счет компактности мансардные и двухэтажные дома дешевле в эксплуатации.

Строительные и эксплуатационные расходы в большой степени зависят от конфигурации здания. При изрезанном плане, выступах, лоджиях, ломаном очертании крыши здание приобретает индивидуальный характер, однако при этом увеличивается площадь наружных стен и внутренних трубопроводов, больше теплопотери, образуются снеговые мешки на крыше и чаще требуется ремонт. Значение последних факторов зависит от района строительства: в южных регионах они менее существенны.

МЕСТНЫЕ УСЛОВИЯ

С точки зрения комфорта, экономики, использования местных строительных материалов для застройщика важен учет климатических условий зоны строительства. В Украине выделяются 4 проектно-строительные зоны.

Северо-центральная зона - холодная зимой, мягкая летом, с умеренными осадками и ветровым режимом. Для домов характерны мансарды при умеренном наклоне кровли, остекленные веранды и зимние сады, способствующие утеплению здания. Обязательны эффективные теплые стены (это нормативное требование).

Западная зона отличается мягким климатом и обильными осадками. Для жилища характерны высокие коньки крыш, мансардные помещения, большой вынос кровли (для защиты стен от дождя), открытые веранды.

Климат южной зоны - жаркий, сухой, с теплой, короткой зимой. Жилище требует защиты от перегрева и ветра. Практикуется ориентация окон жилых помещений на север и восток, увеличение высоты помещений и окон, большие выносы карнизов, чердаки с пологой кровлей (они защищают здание от перегрева) и эксплуатируемые кровли. Важна удобная связь внутреннего и внешнего пространств усадьбы. Стены могут быть однослойными.

Юго-восточная зона характерна суровой зимой, жарким, сухим летом, сильными ветрами. Для домов этой зоны рекомендуются застекленные веранды, устройство входа в дом с наветренной стороны. Обязательны эффективные теплые стены.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

• жилая площадь - площадь жилых помещений здания (без кладовок, санузлов, кухни, коридоров, подвала, гаража и т.п.)
• общая площадь - площадь всех помещений здания в пределах внутренних поверхностей стен;
• площадь застройки - площадь, ограниченная наружным периметром дома, включая террасы, веранды, гараж;
• строительный объем - объем здания, ограниченный наружной поверхностью стен, крыши, полом подвала;
• надземный этаж - с уровнем пола выше уровня земли;
• цокольный этаж - с уровнем пола ниже уровня земли на высоту меньше половины высоты помещения;
• подвальный этаж - с уровнем пола ниже уровня земли на высоту больше половины высоты помещения;
• мансардное помещение - расположенное в объеме чердака.

ПОЛЕЗНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

• Принципиальные вопросы проектирования и строительства отражены в Законе Украины "Об архитектурной деятельности"
• Организационные вопросы подготовки проектной документации для строительства регулируются ДБН А.2.2-3-2004 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства"
• Процедура выдачи АПЗ и ТУ регламентируется Постановлением КМ Украины №2328 "О порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий по инженерному обеспечению объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу".
• Порядок согласований регламентируется ДБН А.2.2-3-2004 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства".